Erster Schritt – Lernt euch in eurem Haus kennen!
Klingelt bei euren Nachbar:innen, informiert sie und organisiert eine Hausversammlung. Nehmt Kontakt zur Vernetzung der Heimstaden-Mieter:innen #StopHeimstaden auf und fragt, ob jemand zu eurer Hausversammlung dazukommen kann.
Setzt einen Emailverteiler für euer Haus auf und haltet euch gegenseitig auf dem Laufenden.

Zweiter Schritt – Vernetzung
Kommt zu den Versammlungen von #StopHeimstaden, bzw. sprecht euch im Haus ab, dass mind. eine:r daran teilnimmt und die anderen anschließend informiert. Bei #StopHeimstaden beschließen wir gemeinsame Forderungen, betreiben eine gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit und halten Kontakte zur stadtpolitischen Bewegung, Politik, Presse und Wissenschaft.

Wenn der Kauf abgeschlossen ist, wird Heimstaden euch anschreiben und mitteilen, dass sie nun euer neuer Vermieter sind und ihr die Miete zukünftig an Heimstaden zu zahlen habt. Aber Achtung: Heimstaden muss einen Nachweis erbringen, dass sie tatsächlich der neue Eigentümer sind. Eine einfache Vollmacht von irgendwem reicht dafür nicht aus! Es muss ein amtliches Dokument vorgelegt werden, dass Heimstaden als neuen Eigentümer ausweist. Dann kann Heimstaden eure Mietzahlung einfordern.

Wenn der Kauf noch nicht abgeschlossen ist, kann es sein, dass die Presse darüber berichtet oder ihr von eurem Bezirksamt über den geplanten Verkauf an Heimstaden informiert werdet. Um ganz sicher zu gehen, könnt ihr zum zuständigen Grundbuchamt gehen. Dort kann man euch sagen, wer als Eigentümer eures Hauses eingetragen ist

Heimstaden Bostad AB ist eines der größten schwedischen Wohnungsunternehmen und agiert europaweit. Der größte Unternehmensanteil liegt bei der norwegischen “Fredensborg AS“, deren Eigentümer der Milliardär Ivar Tollefsen, bzw. seine Tochter sind. Heimstaden arbeitet mit vielen Unterfirmen, z. B. mit der “Skjerven Group GmbH“, die schon länger durch aggressive Wertsteigerung ihrer Immobilien in Berlin auffällt. Heimstaden selbst gibt sich gern gemäßigt, verweigert in der Praxis jedoch soziale Vereinbarungen zum Schutz der Mieter:innen und hat selbst die Unterschrift unter das magere "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen" (https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/buendnisse/) verweigert.

Aus anderen Städten, vor allem aus Oslo und Malmö, kommen typische Informationen über die Vorgehensweisen profitorientierter Immobilienkonzerne: Vernachlässigung der Häuser, Umwandlung in Eigentumswohnungen und vieles mehr.

In den Niederlanden ist zu beobachten, wie Heimstaden versucht massiv Druck auf die Politik und Regierung auszuüben, seit diese einen Mietendeckel mit Absenkung überhöhter Mieten plant.

Heimstaden ist ein profitorientierter Konzern, der jedes Jahr Dividenden ausschüttet. Wenn Heimstaden Häuser kauft, dann in der Regel nicht aus der Portokasse sondern zu einem großen Teil über Kredite. Heimstaden muss also anschließend das Geld wieder reinkriegen, um zum einen die Kredite abbezahlen und zum anderen überhaupt Profite machen und Dividenden ausschütten zu können. Das heißt, wir Mieter:innen müssen rechnen mit: stetig steigenden Mieten, Einsparungen bei der Hausverwaltung und bei den Instandsetzungen, oder auch mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf, sowie mit der gezielten Wertsteigerung der Grundstücke, die nichts anderes ist als eine Spekulation mit dem Grund und Boden, auf dem unsere Häuser stehen. Wir Mieter:innen sind für Heimstaden letztlich nur Mittel zum Zweck für hohe Gewinne und Dividendenausschüttungen.

Doch es gibt das Menschenrecht auf Wohnen! Niemand darf mit einem Menschenrecht bzw. mit dem Grundbedürfnis nach Wohnen Profit machen. Das widerspricht dem ethischen Grundsatz jeder freien menschlichen Gesellschaft.

Es ist bekannt, dass Heimstaden kein großes Engagement für die Instandhaltung der Häuser und Wohnungen zeigt. Ihr habt aber folgende Handlungsmöglichkeiten:

Schließt euch mit deinen Nachbar:innen zusammen und agiert gemeinsam, z.B. indem alle Nachbar:innen immer wieder bei Heimstaden anrufen oder ihr zusammen einen Musterbrief aufsetzt, den ihr alle abschickt.

Schaltet die Presse ein, gerne vermitteln wir Kontakte.

Schaltet die Politik ein, auch hier vermitteln wir gerne Kontakte.

Schaltet die Wohnungsaufsicht ein, wenn das Wohnen bzw. eure Gesundheit durch die Schäden gefährdet ist (z.B. bei Heizungs- oder Wasserausfall, kaputten Türen und Fenstern, Schimmel etc.). Die Wohnungsaufsicht ist dem Bereich der Stadtentwicklung eures jeweiligen Bezirks (https://service.berlin.de/bezirksaemter/ und dann über "Politik und Verwaltung" zu den einzelnen Ämtern) untergeordnet.

Schaltet die Ämter ein, wenn ihr Verstöße von Heimstaden in der Bewirtschaftung der Häuser beobachtet, z.B. bei Gefahr für Leib und Leben -> Bauaufsicht, bei Verstößen gegen Klima- und Umweltschutz -> Umwelt- und Naturschutzamt etc.

Werden Baumaßnahmen an euren Häusern nicht mit den nötigen Sicherheitsvorkehrungen für euch Mieter:innen oder die Bauarbeiter (Arbeitsschutz) ausgeführt, schaltete die Berufsgenossenschaft Bau (https://www.bgbau.de/) ein.

Mehrere Heimstaden-Mieter:innen haben erfolgreich die Miete senken können, indem sie die Mietpreisbremse gezogen haben. Prüft anhand des Mietspiegels, ob ihr auch per Rüge die Miete dauerhaft senken könnt. Am besten geht ihr dazu in eine individuelle Mietrechtsberatung. Informationen zum Mietspiegel findet ihr hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Wer es alleine machen möchte, hat zwei Möglichkeiten:

1. Musterbrief des Berliner Mietervereins
https://www.berliner-mieterverein.de/musterschreiben/mietpreisbremse-ruege-des-mieters-wegen-verstosses

2. Online-Plattform "conny.de"
https://conny.de/miete/mietpreisbremse/ad-plp?utm_source=awin&utm_medium=affiliate&awc=23251_1667558947_60f3b609d6b02bf0cabcd7fe22215b70

Achtung: conny.de schließt in der Regel Vergleiche ab, wodurch die Miete zwar sinkt, aber nicht unbedingt die maximale Mietsenkung erreicht wird. Mit einer guten anwaltlichen Unterstützung könnt ihr oft eine höhere Mietsenkung vor Gericht erstreiten.

Achtung: Wer noch einen Staffelmietvertrag von Gabriel international (Stadthaus) hat und die Mietpreisbremse zieht, sollte sich unbedingt anwaltlich beraten lassen, um nicht in einen Indexmietvertrag zu rutschen! Heimstaden hat bei mehreren Mieter:innen (vor allem wenn die Mietpreisbremse gezogen wurde), Nachträge zum Mietvertrag vereinbart, in denen erklärt wird, dass auf die Staffelmiete verzichtet wird. Was Heimstaden den Mieter:innen aber dabei nicht mitteilt: Teilweise gilt dann laut dem Mietvertrag die Indexmiete.

Während die Staffelmiete von der Mietpreisbremse gestoppt wird, gibt es bei der Indexmiete keine Obergrenze wie die Mietpreisbremse. Die Miete kann mit der Inflation nach oben angepasst werden, was bei der aktuellen Inflationsrate dramatisch ausfällt. Unsere Empfehlung: unterschreibt keinen Wegfall der Staffelmiete sondern lasst euch von einer professionellen Mieter:innenberatung fachgerecht beraten!

Es ist bekannt, dass Heimstaden Mängel nur sehr zögerlich behebt, falls sie überhaupt erreichbar sind. Je nach Umfang des Mangels oder Schadens habt ihr Anspruch auf eine geminderte Miete.

ABER: Mindert die Miete nicht ohne anwaltliche Beratung. Vemeidet es, in Mietschulden zu geraten, die euren Mietvertrag gefährden!

Um sicher zu gehen, könnt ihr Heimstaden euren Anspruch auf Mietminderung mitteilen und ab diesem Moment die Miete nur noch unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen. Die Zahlung unter Vorbehalt müsstet ihr Heimstaden auch schriftlich mitteilen. Sobald der Minderungssatz feststeht, könnt ihr die Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete von Heimstaden einfordern.

Im Zweifelsfall müsst ihr aber auch gegen Heimstaden klagen, um eure Recht durchzusetzen. Das betrifft sowohl die Instandhaltung und Reparatur als auch die Anerkennung der Mietminderung oder die Rückzahlung der zuvor nur unter Vorbehalt zuviel gezahlten Miete. Dafür ist es sehr gut eine Mietrechtsschutzversicherung zu haben.

Als erstes ist es sehr wichtig, dass ihr nicht in Mietschulden rutscht. Achtet darauf, dass ihr euch nicht durch zu spät oder zu wenig gezahlter Miete angreifbar macht!

Darüber hinaus ist es sehr ratsam eine Mietrechtsschutzversicherung abzuschließen. Infos dazu hier: https://www.stopheimstaden.org/mietrechtsberatung

Unbedingt solltet ihr jede Mieterhöhung oder Abrechnung, die euch Heimstaden schickt, anwaltlich prüfen lassen. Es gibt zahlreiche Berichte, dass sie fehlerhaft sind oder schlicht jeder Grundlage entbehren.

Sollte Heimstaden euch Formulare zuschicken, die ihr unterschrieben zurück senden sollt, müsst ihr besonders aufpassen. Lasst diese Papiere anwaltlich prüfen und euch in jedem Fall professionell beraten! Es gibt Berichte, dass Heimstaden versucht Mieter:innen klammheimlich Mietverträge mit schlechterern Konditionen unterzuschieben. So wissen wir zum Beispiel, dass durch eure Zustimmung zu einer Mieterhöhung Heimstaden versucht Bruttokalt-Mietverträge in Nettokalt-Mietverträge umzuwandeln oder im Zuge des Ziehens der Mietpreisbremse versucht den Mieter:innen Indexmietverträge unterzujubeln. Also passt auf!

Die Befristung eines Mietvertrages ist nur unter sehr strengen Bedingungen möglich. Lass unbedingt anwaltlich prüfen, ob diese Bedingungen in deinem Mietvertrag eingehalten wurden. Oft ist schon wegen Formfehlern die Befristung unwirksam. Sollte die Befristung formal korrekt sein, kannst du trotzdem noch dagegen vorgehen. Melde dich bei uns per Email unter kontakt(ätt)stopheimstaden.org, damit wir dich dabei unterstützen können. Und melde dich bitte, wenn du die Befristung erfolgreich abwenden konntest. Dein Erfahrungsbericht ist sehr wertvoll für andere betroffene Mieter:innen.

Offiziell hat Heimstaden behauptet, die Wohnungen in Berlin langfristig halten zu wollen und sie nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln und auch nicht als solche zu verkaufen. Doch viele der Heimstaden Häuser sind bereits in Eigentumswohnungen umgewandelt bzw. bei vielen hat der Prozess der Umwandlung bereits begonnen. Das wurde oft noch von den Voreigentümer:innen veranlasst und Heimstaden hat die Häuser so gekauft. Auch wenn Heimstaden nun beteuert, kein Interesse an der Zerschlagung der Häuser als Eigentumswohnungen zu haben, hat Heimstaden faktisch die Möglichkeit dazu. Wieviele und welche Häuser das betrifft, verdeutlicht grob unsere Häuserkarte: https://www.stopheimstaden.org/haeuser/ (Achtung: unvollständig)

Dass Heimstaden seine Meinung jederzeit ändern könnte, bekräftigen drei Erfahrungen:
1. Heimstaden droht in den Niederlanden der Regierung unverhohlen damit, die Häuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln und einzeln zu verkaufen, wenn die Regierung die Mieten regulieren sollte. https://vastgoedjournaal.nl/news/58861/heimstaden-uitponden-van-niet-duurzame-woningen-wordt-steeds-realistischer
2. Am Beispiel des MegaDeals von Akelius an Heimstaden haben wir gesehen, dass die von profitorientierten Konzernen geäußerten Beteuerungen und Aussagen über beabsichtigte Konzernpläne nichts wert sind. Vielmehr sind sie Teil der Marketingstrategie, die zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Zweck bewirken sollen, mehr nicht. Im Vordergrund wird dann eine Fassade aufrechterhalten bzw. erst extra konstruiert, während im Hintergund schon akribisch die Weichen für andere oder genau gegenläufige Entwicklungen gestellt werden.
3. Heimstaden ist in Berlin nicht mal zu dem kleinsten Zugeständnis zugunsten von uns Mieter:innen bereit, das über das gesetzlich erforderliche Mindestmaß hinausgeht: Der Konzern verweigerte seine Unterschrift unter das eh schon magere "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen" (https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/buendnisse/).
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/heimstaden-noch-immer-keine-unterschrift-unter-mieten-buendnis-mit-dem-senat-li.297501
https://taz.de/Kampf-gegen-steigende-Mieten/!5859467/

Der einzige sichere Weg, der einen Verkauf unserer Wohnungen als Eigentumswohnungen verhindern würde, wäre, wenn Heimstaden die bereits in Eigentumswohnungen umgewandelten Häuser in Mietshäuser zurückumwandelt bzw. die Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Teilungserklärungen zurücknimmt. Doch das ist bisher nicht geschehen und Heimstaden hat bisher auch keine ersichtlichen Schritte gemacht um dies in die Wege zu leiten. Die Rückumwandlung der bereits umgewandelten Wohnungen zurück in Mietshäuser ist ein zentraler Bestandteil unserer Forderungen: https://www.stopheimstaden.org/unsere-forderungen/

Nimm dir einen Anwalt/eine Anwältin zur Seite. Welche Anwält:innen wir empfehlen, steht hier: https://www.stopheimstaden.org/mietrechtsberatung/
Gehe unbedingt selbst zu dem Gerichtstermin hin, um im Zweifelsfall ein Versäumnisurteil zu vermeiden. Und nimm dir am besten noch eine solidarische Prozessbegleitung mit. Im besten Fall sind diese Personen nicht mit dir verwandt und stehen auch nicht mit dir im Mietvertrag. Ideal sind Nachbar:innen oder Freund:innen. Du kannst uns von #StopHeimstaden auch per Email unter kontakt(ätt)stopheimstaden.org kontaktieren und deinen Prozesstermin mitteilen, dann bemühen wir uns dich zu begleiten.
Grundsätzlich: Ein Prozess ist ein öffentlicher Termin, dem jede:r beiwohnen kann.

Eine Prozessbegleitung ist sehr zu empfehlen und sehr wirkungsvoll, weil sie erstens den Richter:innen auf die Finger sieht und signalisert, dass es ein öffentliches Interesse an dem Verlauf und Ausgang des Prozesses gibt. Dadurch besteht die Chance, dass die Richter:innen neutraler urteilen und weniger im Interesse ihrer eigenen sozialen Schicht, denn Richter:innen sind eher selbst Vermieter:innen als Mieter:innen.

Und zweitens können wir alle von den Prozessen lernen. Wir können Taktiken von Heimstaden erkennen oder uns Aussagen, die Heimstaden in dem einen Prozess trifft, für einen anderen Prozess zu Nutze machen.

Und drittens ist eine Prozessbegleitung sehr wertvoll, falls Heimstaden eine Verschwiegenheitsvereinbarung von den in die Klage verwickelten Mieter:innen fordert. Diese können dann nämlich nicht mehr über den Ausgang des Prozesses und einen eventuellen Erfolg berichten. Aber die Prozessbegleiter:innen können das, sofern sie nicht mit euch verwandt sind oder mit euch im Mietvertrag stehen. Und wenn die Prozessbegleiter:innen diese Infomationen weitergeben, können Nachbar:innen und andere Mieter:innen diese Informationen bei ihren eigenen Rechtsstreitigkeiten verwenden. Wie wichtig dies ist, verdeutlicht dieses Beispiel: https://www.nd-aktuell.de/artikel/1170982.heimstaden-die-altlasten-tragen-auch-die-mieter.html

Heimstaden muss als Vermieter einen Grund angeben, um deine Wohnung besichtigen zu wollen. Nur weil Heimstaden deine Wohnung besitzt bzw. vermiet, haben die Heimstaden-Mitarbeiter:innen kein Recht in deine Privatsphäre einzudringen (Ausnahme: Handwerker zu Reparaturzwecken oder bei Havarien). Der Begehungstermin muss von Heimstaden schriftlich mit einer Frist angemeldet werden. In der Regel beträgt diese Anmeldungsfrist 14 Tage. Außerdem muss ein Vermieter deine Privatsphäre achten und darf nur in größeren Abständen deine Wohnung begehen. Als angemessen gilt eine Begehung nicht öfter als einmal aller zwei Jahre, es sei denn, es gibt einen außerordentlich triftigen Grund. Hält Heimstaden diese drei Bedingungen nicht ein, kannst du den Zugang verweigern.

Erfüllt Heimstaden alle Bedingungen, musst du den Termin einhalten und Heimstaden in deine Wohnung lassen. Du hast jedoch die Möglichkeit, den von Heimstaden angemeldeten Termin als für dich unpraktikabel (wegen Arbeit etc.) abzulehnen und um einen Ersatztermin zu bitten.

Wichtig! Du solltest nicht allein mit den Vertreter:innen von Heimstaden in der Wohnung sein. Hole dir unbedingt Unterstützung. Das können Nachbar:innen oder Freund:innen sein, die nicht mit dir im Mietvertrag stehen und nicht mit dir verwandt sind. Dadurch sind sie als neutrale Peronen später in der Lage als Zeug:innen auszusagen. Du hast das Recht zu verlangen, dass die Heimstaden-Mitarbeiter:innen:
- die Schuhe an der Wohnungstür ausziehen.
- keine Fotos von der Wohnung und insbesondere von der Einrichtung machen. Ausnahme: Schäden und Mängel.
- nur in der Gruppe und nur in deiner Anwesenheit die Zimmer betreten und nicht als Schwarm durch deine Wohnung laufen.

Wichtig! Fertige sofort nach der Begehung ein Gedächtnisprotokoll an, das auch deine Begleiter:innen ergänzen und bestätigen. Sollte es später mal zu einem Prozess kommen, in dem die Begehung eine Rolle spielt, dient dies als wichtiger Beweis.

Kontaktiert #StopHeimstaden: kontakt(ätt)stopheimstaden.org. Wir freuen uns über eure Einladungen, Bilder und Videos und verbreiten die Einladungen sehr gerne!